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場地租賃合同糾紛，有約定單方就有權(quán)解除合同?
時間：2020-01-09 11:58:57 來源： 作者：
2009年，楊某與北京卓越開發(fā)有限公司簽訂房屋租賃合同，承租卓越公司的房屋開辦幼兒園，約定租期20年。租賃合同里同時約定：一方單方終止合同，應(yīng)提前一個月通知，并以1個月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對方違約金。
2017年，卓越公司突然通知楊某要與其解除合同，讓他盡快搬走。楊某認(rèn)為租賃合同正在正常履行中，卓越公司突然解除合同不合法，遂回復(fù)卓越公司拒絕搬走。但是沒想到楊某口頭拒絕卓越公司之后沒幾天，就接到了卓越公司發(fā)來的律師函。律師函的內(nèi)容是卓越公司要與楊某解除合同，并且同意支付1個月房租作為違約金。限楊某收到通知后10日內(nèi)處理完此事，否則就起訴楊某。
楊某收到律師函后傻眼了，不知道律師函說的是否合法。查看了自己簽訂的合同，里面確實(shí)有約定：一方單方終止合同，應(yīng)提前一個月通知，并以1個月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對方違約金。但是開辦的幼兒園正在經(jīng)營中，突然搬走，涉及太多問題，就算是想搬走也不是一時半會兒就能搬走的。不知道如何應(yīng)對的楊某來到北京浩云律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢，浩云法律顧問劉律師進(jìn)行了接待。
和楊某詳細(xì)了解完案情，并且仔細(xì)審核了楊某與卓越公司簽訂的租賃合同后，浩云資深法律顧問劉律師認(rèn)為：1.案涉租賃合同有效。由于租賃合同約定合同租期20年、限定功能為幼兒園，從訂立合同本意看，雙方并無同意卓越公司可任意解除合同的真實(shí)意思表示，否則，雙方對合同期限20年約定形同虛設(shè)。楊某承租本案訴爭場所用于開辦幼兒園，必然要花費(fèi)大量人力、物力、財力去進(jìn)行建設(shè)、辦理開辦手續(xù)、招生等工作，如在合同中同意卓越公司可毫無正當(dāng)理由任意通知解除合同，那么將使楊某為此遭受巨大損失，此不符合雙方簽約本意。2.訴爭該款所在部分系對雙方責(zé)任具體約定，且訴爭條款對應(yīng)結(jié)清其他相關(guān)款項(xiàng)性質(zhì)、范圍亦未作出明確約定，故該款約定應(yīng)系對合同履行中違約責(zé)任的約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)利。在楊某未違約且不同意解除合同情形下，卓越公司不能單方解除合同。
劉律師的分析給了楊某信心，不再擔(dān)憂律師函的事情。后來卓越公司起訴楊某后，楊某隨即委托了浩云法律顧問劉律師代理此案。最終，法院判決駁回卓越公司的訴訟請求。
通過此案例，浩云資深法律顧問劉律師提醒大家一些實(shí)務(wù)要點(diǎn)：租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應(yīng)提前告知對方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權(quán)，應(yīng)根據(jù)履約本意、違約責(zé)任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長期租約且租賃目的明確，應(yīng)認(rèn)定該條款約定應(yīng)系對合同履行中違約責(zé)任約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)。
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