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 　　2025年房地產公司破產條件與程序深度解析

　　房地產行業因其高杠桿、長周期特性，成為企業破產的高發領域。2025年《企業破產法》修訂后，對房地產公司破產條件作出更細致規定。本文結合最新法律條文與典型案例，系統解析房地產公司破產的法定條件與程序要點。

　　一、破產條件：法律規定的三大核心要件

　　1. 不能清償到期債務(《企業破產法》第2條)

　　認定標準：

　　債務人對已到期債務，因喪失清償能力而無法償還;

　　債務需為無爭議的金錢債務;

　　不能清償狀態需持續一定期間，非暫時性資金困難。

　　案例：

　　某房地產公司因樓盤滯銷，無法按期償還銀行貸款本息，經債權人申請，法院認定其符合“不能清償到期債務”條件。

　　2. 資產不足以清償全部債務

　　認定方式：

　　資產評估：需經專業機構評估，確認資產市場價值低于負債總額;

　　特殊情形：即使資產與負債持平，若企業已喪失信用融資能力，仍可認定為“明顯缺乏清償能力”。

　　數據參考：

　　2025年某房企破產案中，企業資產評估值為15億元，負債總額達20億元，資不抵債比例達33.3%，法院據此裁定受理破產申請。

　　3. 持續經營能力喪失

　　判斷標準：

　　銷售業績持續下滑，無法覆蓋運營成本;

　　資金鏈斷裂，無法支付工程款、稅費等剛性支出;

　　核心資產(如土地使用權)被查封，無法繼續開發。

　　典型案例：

　　某房企因預售資金被挪用，導致在建工程停工，購房者集體維權。法院認定其持續經營能力喪失，裁定進入破產程序。

　　二、房地產公司破產的特殊程序

　　1. 破產申請的提出

　　申請主體：債權人、債務人均可申請，但房企破產多由債權人(如銀行、施工單位)提起。

　　申請材料：需提交資產狀況說明、債務清單、職工安置預案等專項文件。

　　2. 管理人接管與財產處置

　　管理人職責：全面接管企業財產、印章、賬簿，制定財產管理方案;

　　特殊資產處理：

　　在建工程：需優先保障購房者權益，完成續建或依法拍賣;

　　預售房款：納入破產財產，按《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》優先清償。

　　3. 債權人會議與清償順序

　　清償順序：

　　優先清償：破產費用、共益債務;

　　職工債權：工資、社保、經濟補償金;

　　稅款債權：企業欠繳的稅費;

　　普通債權：包括購房款、工程款、銀行貸款等。

　　案例：

　　某房企破產案中，普通債權清償率僅12%，但購房者通過“以房抵債”方式獲得部分補償。

　　三、實務難點與應對策略

　　1. 資產評估爭議

　　問題：房企資產價值受市場波動影響大，評估結果易引發爭議。

　　應對：引入第三方評估機構，通過債權人會議決議確認評估方法。

　　2. 職工安置與社會穩定

　　問題：房企破產涉及大量職工失業，易引發群體性事件。

　　應對：管理人需制定職工安置預案，優先支付工資與社保費用。

　　3. 購房者權益保護

　　問題：預售房款被挪用，購房者面臨“錢房兩空”。

　　應對：依據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第71條，將購房款作為共益債務優先清償。

　　結語

　　2025年法律框架下，房地產公司破產需同時滿足“不能清償到期債務”“資不抵債”“持續經營能力喪失”三大條件。破產程序中，需重點關注資產處置、職工安置與購房者權益保護，通過法律程序平衡各方利益，實現市場出清與社會穩定雙重目標。