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 　　建設(shè)工程實(shí)際施工人優(yōu)先受償權(quán)全解析：法律邊界與實(shí)務(wù)操作

　　一、法律基礎(chǔ)與主體界定

　　根據(jù)2025年最新司法解釋，實(shí)際施工人系指未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)、超越資質(zhì)等級(jí)或借用資質(zhì)承攬工程而實(shí)際完成施工任務(wù)的單位或個(gè)人。最高人民法院在(2019)最高法民再89號(hào)判決中明確，實(shí)際施工人范疇包含轉(zhuǎn)包人、違法分包人及掛靠人，但需滿足三個(gè)核心要件：存在違法承攬行為、實(shí)際投入施工、工程通過竣工驗(yàn)收。

　　《民法典》第807條及《建設(shè)工程司法解釋(一)》第35條構(gòu)成權(quán)利基礎(chǔ)，但需注意：優(yōu)先受償權(quán)主體嚴(yán)格限定為與發(fā)包人存在直接施工合同關(guān)系的承包人。2025年修訂的《建設(shè)工程司法解釋(一)》第43條進(jìn)一步明確，實(shí)際施工人突破合同相對(duì)性向發(fā)包人主張權(quán)利時(shí)，僅能主張工程款債權(quán)，不得主張優(yōu)先受償權(quán)。

　　二、司法實(shí)踐中的權(quán)利邊界

　　(一)權(quán)利行使的例外情形

　　合法轉(zhuǎn)分包情形：在EPC總承包模式下，總承包人將非主體工程分包給具備資質(zhì)的單位，該分包人雖屬實(shí)際施工人，但可依據(jù)合法分包合同主張優(yōu)先權(quán)。

　　債權(quán)轉(zhuǎn)讓情形：如閆小毛案中，最高法院認(rèn)定工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人可承繼優(yōu)先受償權(quán)，但需滿足債權(quán)真實(shí)且通知債務(wù)人的要件。

　　政府工程特殊規(guī)則：2025年《政府投資條例》規(guī)定，政府工程實(shí)際施工人主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，需經(jīng)財(cái)政評(píng)審程序確認(rèn)工程價(jià)款。

　　(二)權(quán)利限制的典型情形

　　消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先：消費(fèi)者支付商品房全款或主要款項(xiàng)后，實(shí)際施工人的優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買受人權(quán)利。

　　工程質(zhì)量不合格：如彭泳靈案中，因工程未驗(yàn)收且質(zhì)量存疑，法院駁回優(yōu)先權(quán)主張。

　　合同無效影響：施工合同無效不影響承包人主張優(yōu)先權(quán)，但實(shí)際施工人需通過訴訟確認(rèn)債權(quán)。

　　三、實(shí)務(wù)操作指引

　　(一)權(quán)利主張路徑

　　訴訟主體設(shè)計(jì)：宜將發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人列為共同被告，主張連帶責(zé)任。

　　證據(jù)清單準(zhǔn)備：

　　實(shí)際施工證明：施工日志、材料采購憑證

　　價(jià)款結(jié)算依據(jù)：工程量清單、簽證單

　　催告程序文件：書面催款通知及送達(dá)回證

　　程序節(jié)點(diǎn)把控：優(yōu)先權(quán)行使期限自工程竣工或合同約定付款日起算，最長不超過18個(gè)月。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

　　合同條款設(shè)計(jì)：在施工合同中明確"實(shí)際施工人"身份，約定發(fā)包人直接結(jié)算條款。

　　財(cái)產(chǎn)保全措施：立案后7日內(nèi)申請(qǐng)查封工程，防止資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　執(zhí)行階段銜接：判決生效后及時(shí)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，優(yōu)先參與工程拍賣款分配。

　　四、典型案例解析

　　某商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，實(shí)際施工人張某通過訴訟主張工程款3800萬元及優(yōu)先權(quán)。法院認(rèn)定：

　　張某借用資質(zhì)施工構(gòu)成違法，但工程質(zhì)量合格，準(zhǔn)予主張工程款。

　　優(yōu)先權(quán)范圍限定為人工費(fèi)1200萬元及材料費(fèi)1800萬元，合計(jì)3000萬元。

　　因消費(fèi)者已支付80%房款，優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗200套已售商品房。

　　最終判決張某在未售房產(chǎn)及車位拍賣款中優(yōu)先受償3000萬元，剩余800萬元作為普通債權(quán)處理。