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房產開發商破產，合作方遭連累
時間：2021-07-03 17:11:48 來源： 作者：
房地產開發項目的最大特點是投資規模大，開發周期長，資金周轉慢，有的房企由于資金短缺或者缺乏運作經驗，在土地摘牌后遲遲無法啟動項目開發，或者在開發過程中出現中途停滯，在此情況下，多數房企往往會選擇引入其他投資商進行合作開發，以達到解決資金缺口、借力開發經驗、縮短開發周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，高收益往往伴隨著高風險，而這高風險，很大程度上取決于法律風險。
杜先生近期應好友胡先生的邀請，一起投資一處房地產開發項目。由于只有胡先生的A公司才有從事房地產開發的資質，雙方簽訂《合作開發經營項目協議書》并約定：
1：雙方按50%比例共同出資，以A公司的名義競買土地使用權；
2：雙方以股份方式進行合作開發，包括以后項目的生產經營過程中的投資、收益均以各自的股份比例進行投入和分配；
3：競買地塊的土地使用權和開發權屬雙方共同所有，由雙方建立合資、合作關系，以股份方式進行合作開發，風險共擔、利益共享。
不料在開發過程中，由于拖欠工程款及其它債務，A公司被債權人申請破產重整。破產管理人向杜先生發送了解除合作協議的通知，并將競買地塊的土地使用權、開發權、地面財產等均納入破產財產；同時，施工方以杜先生為項目合作開發方為由，要求承擔清償工程款的連帶責任。 杜先生接到通知后大吃一驚，A公司破產了，自己非但不能因合作協議獲得收益，還要承擔清償工程款的責任？在一系列疑問和心有不甘的驅使下，杜先生咨詢了浩云律所并尋求解決之法。專業破產團隊的李律師在詳細了解案情后，給杜先生作出了解答。
一、管理人是否可以解除合作協議？
《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行…”因此，對于在人民法院受理破產案件時尚處于履行中的《合作協議》，管理人是有權力決定解除的。
二、對合作開發的項目，杜先生是否享有物權？
《物權法》規定了物權公示原則，即物權的變動必須將其變動的事實通過一定方法向社會公開，其目的在于使第三人知道物權變動情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全。動產以交付為公示原則，不動產以登記為公示原則。
在本案中，杜先生與A公司之間存在合作開發協議，只能證明杜先生享有合同上的債權而不能證明杜先生享有物權。那么，杜先生是否能以《物權法》第三十條規定的“合法建設”為由主張物權呢？由于國有土地使用權證、建筑用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證等記載的權利人均為A公司，杜先生不能證明其為相關審批手續載明的合法建造主體、投資事實、占有權利外觀情況下，僅依據其與A公司合作開發合同關系，不符合《物權法》第三十條規定的合法建造人。
三、是否應當承擔清償工程款的連帶義務？
杜先生不應當承擔清償工程款的連帶義務，理由如下：
首先，合同相對性為合同之訴的基本原則，施工合同只對合同當事人產生約束力，對合同當事人以外的人不發生法律效力。債權屬于相對權，債是特定當事人之間的法律關系，債權人和債務人都是特定的。施工方只能向特定的債務人即A公司請求給付。
其次，合作開發合同各方是按照合同約定各自承擔權利義務。“共同投資，共享利潤、共擔風險”是指合作各方內部關系，而不是指對外關系，在法律沒有規定，合同也沒有約定的情況下，合作各方不應當對作為建設工程發包人償還工程欠款承擔連帶責任。
最后，杜先生也不存在全面實際參與了施工合同實際履行行為如與發包人一起共同選定施工隊伍、參與施工管理、支付工程款、在經濟簽證上簽署意見、參與工程驗收或者工程結算等等，因此不應承擔責任。
四、杜先生如何挽回損失？
房地產合作開發中，雙方共同出資、共享收益、共擔風險，所有權證均登記在一方名下的，非登記一方除非取得了生效的形成性法律文書，否則不能直接依據合作開發協議或者其他生效法律文書取得物權，亦不能基于“合法建造”取得物權，其享有的只能是債權。如果登記一方進入破產程序，非登記一方只能向管理人申報債權，且其債權只能是在合作項目進行清算后，就剩余價值按照投資比例所應分配的收益。
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